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DJEMAOUN ABOGADO, bufete en París, con experiencia en derecho urbanístico y a la propriedad pública

Derecho urbanístico y a la propiedad pública

¿Qué es un litigio de planificación?

Se trata de un tipo específico de litigio en derecho urbanístico, caracterizado por normas diferentes a las del contencioso administrativo clásico y que se refiere esencialmente a los litigios relativos a los documentos y autorizaciones urbanísticas y a la tanteo.

Algunas nociones :

 

Documento urbanístico: acto normativo, más o menos preciso, que contiene normas oponibles a las personas públicas y privadas, que se refiere a la asignación, el uso y la ocupación del suelo en uno o varios municipios. Algunos ejemplos de documentos urbanísticos:

 

  • Los Schémas de Cohérence Territoriale (SCoT) son un documento prospectivo que comprende "un informe de presentación (suprimido para los proyectos SCOT elaborados o revisados después del 1 de abril de 2021), un proyecto de desarrollo y planificación sostenible y un documento de orientación y objetivos" (artículo L. 141-2 del Código de Urbanismo). El SCoT fija los objetivos de desarrollo y ordenación del territorio (artículo L. 141-3 del Código de Urbanismo), las orientaciones generales para la organización del espacio, la coordinación de las políticas públicas y la valorización de los territorios en cuanto a la urbanización de determinadas zonas y la implantación de equipamientos.

 

  • El mapa comunal se elabora a escala comunal o intercomunal y delimita los sectores en los que se autoriza la construcción y los que no, salvo en casos excepcionales (artículo L. 161-3 del Código de Urbanismo). Permite derogar la norma de edificabilidad limitada prevista en el artículo L. 111-1 del Código de Urbanismo, permitiendo, por ejemplo, la creación de sectores edificables no situados en la continuidad de una urbanización existente, pero no incluye ninguna normativa específica para cada una de las zonas, al contrario que el PLU.

 

  • El plan local de urbanismo (PLU) se elabora a nivel municipal o intermunicipal (hablaremos de un plan local de urbanismo intermunicipal - PLUi) y consta de "una memoria de presentación, un proyecto de desarrollo sostenible, unas directrices de desarrollo y programación, una normativa y unos anexos". El PLU o PLUi determina zonas con diferentes destinos y, por tanto, normas variables dentro de cada una, prevé redes y equipamientos públicos, establece normas relativas a las servidumbres de uso y ocupación del suelo, a la arquitectura y a las consideraciones medioambientales y paisajísticas

Licencia urbanística: acto administrativo individual emitido por una persona jurídica de derecho público (el alcalde, el prefecto) que permite la realización de un proyecto de acuerdo con la normativa urbanística vigente. Hay varios tipos:

  • El certificado urbanístico tiene el "efecto de garantizar a la persona a la que se le ha expedido un certificado urbanístico, cualquiera que sea su contenido, un derecho a que su solicitud de licencia de obras presentada durante los dieciocho meses siguientes, sea examinada con respecto a las disposiciones urbanísticas aplicables en la fecha de dicho certificado, con la única excepción de aquellas cuya finalidad sea la preservación de la seguridad o la salud públicas" (CE, 18 de diciembre de 2017, n° 380438 : aux Tables, concl. Sra. Julie Burguburu). Un certificado de planificación puede ser:

​​

  • "Informativa", que proporciona información general (situación de los terrenos respecto a las disposiciones urbanísticas, limitaciones administrativas al derecho de propiedad, estado de los equipamientos públicos existentes o previstos y régimen de tasas y contribuciones urbanísticas aplicables) sin pronunciarse sobre la edificabilidad de los terrenos

  •   "detallado" o "preoperativo", que permite determinar si una operación determinada puede llevarse a cabo en una parcela determinada

 

  • La declaración previa es necesaria para "las construcciones, los desarrollos, las instalaciones y las obras que, por su tamaño, naturaleza o ubicación, no justifican la exigencia de un permiso" (artículo L. 421-4 del Código de Urbanismo). Por ejemplo, la construcción de un muro cuya altura sobre el suelo sea superior o igual a 2 m está sujeta a declaración previa ;

 

  • Se requiere un permiso de construcción para "las construcciones, incluso las que no tienen cimientos" (artículo L. 421-1 párrafo 1 del código de urbanismo). Por ejemplo, se requiere un permiso de construcción para las nuevas construcciones no exentas de formalidad y no sujetas a declaración previa, para determinadas obras 1) en una construcción existente, con la excepción de las obras de mantenimiento o reparación (por ejemplo: en cuanto haya una creación de una superficie de suelo o una superficie de suelo superior a 20 m2), 2) en un edificio catalogado como monumento histórico.

Ciertas obras, instalaciones y desarrollos están sujetos a un permiso de urbanización (artículos R. 421-19 a R. 421-22 del código de urbanismo).

Algunas construcciones están exentas de toda formalidad debido a su naturaleza, su pequeño tamaño, su carácter temporal en particular, y no requieren ningún permiso de planificación.

Por último, hay permisos de demolición que sólo son necesarios cuando las construcciones están sujetas a una protección especial (edificio catalogado como monumento histórico, por ejemplo) o cuando un municipio ha decidido introducir el uso de dicho permiso.

¿Qué es un litigio de propiedad pública?

Se trata de litigios relativos a la determinación, delimitación, uso, ocupación y transmisión de la propiedad de las personas jurídicas de derecho público.

Los bienes públicos se definen como todos los bienes y derechos, "de naturaleza mobiliaria o inmobiliaria, pertenecientes al Estado, a las colectividades locales y a sus agrupaciones" (artículo L.1 del Código General del Patrimonio Público - CGPPP) así como "a las demás personas públicas en las condiciones previstas por los textos que las regulan" (artículo L.2 del CGPPP).

Algunas nociones :

 

Dominio público: "Sin perjuicio de las disposiciones legislativas especiales, el dominio público de una persona pública mencionada en el artículo L. 1 está constituido por los bienes que le pertenecen y que están destinados al uso directo del público o a un servicio público, siempre que en este caso sean objeto de un desarrollo esencial para el cumplimiento de las misiones de este servicio público." (artículo L. 2111-1 del CGPPP).

Dominio privado: "Los bienes de las personas públicas mencionadas en el artículo L. 1, que no entran en el dominio público por aplicación de las disposiciones del Título I del Libro I, forman parte del dominio privado. Esto se aplica, en particular, a las reservas de tierras y a los bienes inmuebles destinados a oficinas, excluyendo los que forman un conjunto indivisible con los bienes inmuebles pertenecientes al dominio público." (Artículo L. 2211-1 de la CGPPP). Los caminos rurales y los bosques de los organismos públicos en régimen forestal también forman parte del dominio privado (artículo L. 2211-1 del CGPPP).

Las infracciones de tráfico tienen por objeto sancionar las infracciones contra la integridad y la utilización del dominio público viario (autopistas, carreteras nacionales, carreteras departamentales, calles y plazas públicas y sus accesorios (artículo L. 2132-1 del CGPPP). Los litigios relativos a las infracciones de tráfico son competencia de los tribunales penales.

 

Las "Contraventions de grande voirie" se utilizan para sancionar "las infracciones de los textos que tienen por objeto proteger la integridad o el uso del dominio público no perteneciente a la red de carreteras, o una servidumbre administrativa mencionada en el artículo L. 2131-1". Las contravenciones de grande voirie no protegen la totalidad del dominio público, ya que los bienes muebles no se benefician de esta protección, ni tampoco determinados edificios (cementerios, edificios religiosos, edificios gubernamentales).

 

Expropiación : prerrogativa del poder público atribuida exclusivamente al Estado, es una operación que consiste en la transmisión forzosa de la propiedad de un particular o de una persona jurídica (el expropiado) a una persona jurídica expropiante (Estado, colectividades locales, determinados establecimientos públicos, determinados particulares habilitados por la ley o gestores de un servicio público), con un fin público y a cambio de una indemnización justa y previa.

 

La expropiación difiere de :

La nacionalización, que implica

 

  • una ley 

  • afecta, además de a los bienes inmuebles, a los bienes muebles e inmateriales (acciones) de las empresas.


El derecho público de preferencia, que corresponde a un derecho preferente de compra de un bien mueble o inmueble que se pone a la venta. Por lo tanto, no es una compra forzosa.

La expropiación comprende una fase administrativa (declaración de utilidad pública, declaración de transmisibilidad -conocimiento del terreno y orden de transmisión-) y una fase judicial (transmisión de la propiedad, determinación y pago de la indemnización).

Los servicios del bufete en materia de derecho urbanístico y a la propiedad pública

Gracias a su experiencia en la tramitación de litigios urbanísticos y de propiedad pública ante el Consejo de Estado, el bufete representa a personas físicas y jurídicas ante todos los tribunales administrativos (tribunal administrativo, tribunal administrativo de apelación y Consejo de Estado) y tribunales civiles y penales:

prestations urbanisme

Litigios urbanísticos:

  • Litigio de la aprobación o modificación de un plan urbanístico local ;

  • Litigios sobre autorizaciones urbanísticas (cédula urbanística, no oposición a la declaración previa, licencia de obras, licencia de urbanización, licencia de demolición)

  • Litigios de tanteo

Litigios relativos a propiedad pública

 

  • Litigio contra las autorizaciones de ocupación del Estado (recursos contra la denegación de la autorización, la derogación de la autorización, la denegación de la renovación, las tasas de ocupación del Estado)

  • Litigio sobre la propiedad de la entidad pública

  • Litigio sobre la asignación de bienes

  • Litigio sobre la delimitación del dominio público

  • Litigio sobre el desalojo del dominio público

  • Litigio sobre infracciones de tráfico y carreteras (delitos de conservación)

  • Litigio de expropiación

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