Cabinet DJEMAOUN AVOCAT à Paris, expérimenté en droit de l'urbanisme

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Quelques notions :

 

Document d’urbanisme : acte réglementaire, d’un degré de précision variable, comportant des règles opposables aux personnes publiques et privées qui concerne, à l’échelle d’une ou plusieurs communes, l’affectation, l’utilisation et l’occupation des sols. Quelques exemples de documents d’urbanisme :

 

• Le Schémas de Cohérence Territoriale (SCoT) un document prospectif comprenant « un rapport de présentation (supprimé pour les projets de SCOT élaborés ou révisés après le 1er avril 2021), un projet d'aménagement et de développement durables, un document d'orientation et d'objectifs » (article L. 141-2 du code de l’urbanisme). Le SCoT fixe des objectifs de développement et d'aménagement du territoire (article L. 141-3 du code de l’urbanisme), d’orientations générales d'organisation de l'espace, de coordination des politiques publiques et de valorisation des territoires en matière d’urbanisation de certains espaces, d’implantations d’équipements.

 

• La carte communale est élaborée à l’échelle communale ou intercommunale, qui délimite les secteurs dans lesquels les constructions sont autorisées et celles où elles ne le sont pas, sauf exception (article L. 161-3 du code de l’urbanisme). Elle permet de déroger à la règle de la constructibilité limitée prévue à l'article L. 111-1 du code de l'urbanisme, en permettant, par exemple, la création de secteurs constructibles non situés en continuité d'une urbanisation existante mais ne comporte aucun règlement propre à chacune des zones, contraire au PLU.

 

• Le plan local d’urbanisme (PLU) est élaboré à l’échelle communale ou intercommunale (on parlera de plan local d’urbanisme intercommunal – PLUi)  comprenant « un rapport de présentation, un projet d'aménagement et de développement durables, des orientations d'aménagement et de programmation, un règlement, des annexes ». Le PLU ou PLUi détermine des zones avec des destinations différentes et donc des règles variables au sein de chacune d’elles, prévoit des réseaux et équipements publics, fixe des règles relatives aux servitudes d’utilisation et d’occupation des sols, à l’architecture, à la prise en compte de l’environnement et paysage.

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Autorisations d’urbanisme : acte administratif individuel délivré par une personne morale de droit public (le maire, le préfet) permettant la réalisation d’un projet en conformité avec règles d'urbanisme en vigueur. Il en existe plusieurs types :

 

• Le certificat d’urbanisme a pour « effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d'urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique » (CE, 18 décembre 2017, n° 380438 : aux Tables, concl. Mme Julie Burguburu). Un certificat d’urbanisme peut être :

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• « Informatif » qui fournit des renseignements généraux (situation du terrain au regard des dispositions d'urbanisme, des limitations administratives au droit de propriété, l'état des équipements publics existants ou prévus et régime des taxes et participations d'urbanisme applicables) sans se prononcer sur la constructibilité du terrain

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•  « détaillé » ou « pré-opérationnel » qui permet de savoir si une opération donnée peut être réalisée sur une parcelle donnée

 

• La déclaration préalable est nécessaire pour les « constructions, aménagements, installations et travaux qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l'exigence d'un permis » (article L. 421-4 du code de l'urbanisme). Par exemple est soumis à déclaration préalable, la construction d’un mur dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à 2m ;

 

• Le permis de construire s’imposent pour « les constructions, même ne comportant pas de fondations » (article L. 421-1 alinéa 1er du code de l’urbanisme). Par exemple, un permis de construire est nécessaire pour les constructions nouvelles non dispensées de formalité et non soumis à déclaration préalable, pour certains travaux 1) sur une construction existante, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparation (ex : dès lors qu’il y a création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m2), 2) sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques.

 

Certains travaux, installations et aménagements sont soumis à un permis d’aménager (articles R. 421-19 à R. 421-22 du code de l’urbanisme).

 

Certaines constructions sont dispensées, en raison de leur nature, faible importance, caractère temporaire notamment, de toute formalité et ne requiert aucune autorisation d’urbanisme.

 

Il existe enfin, des permis de démolir qui ne sont nécessaires que lorsque les constructions font l’objet d’une protection particulière (bâtiment inscrit au titre des monuments historiques par exemple) ou lorsqu’une commune a décidé d’instaurer le recours à un tel permis.