Cabinet DJEMAOUN AVOCAT à Paris, expérimenté en droit de l'urbanisme

Contentieux de l’urbanisme et de la propriété des personnes publiques

Qu’est-ce que le contentieux de l’urbanisme ?

Il s’agit d’un contentieux propre au droit de l’urbanisme, caractérisé par des règles dérogatoires du contentieux administratif classique et qui porte essentiellement sur le contentieux des documents d'urbanisme et  autorisations d’urbanisme et de la préemption.

Quelques notions :

 

Document d’urbanisme : acte réglementaire, d’un degré de précision variable, comportant des règles opposables aux personnes publiques et privées qui concerne, à l’échelle d’une ou plusieurs communes, l’affectation, l’utilisation et l’occupation des sols. Quelques exemples de documents d’urbanisme :

 

  • Le Schémas de Cohérence Territoriale (SCoT) un document prospectif comprenant « un rapport de présentation (supprimé pour les projets de SCOT élaborés ou révisés après le 1er avril 2021), un projet d'aménagement et de développement durables, un document d'orientation et d'objectifs » (article L. 141-2 du code de l’urbanisme). Le SCoT fixe des objectifs de développement et d'aménagement du territoire (article L. 141-3 du code de l’urbanisme), d’orientations générales d'organisation de l'espace, de coordination des politiques publiques et de valorisation des territoires en matière d’urbanisation de certains espaces, d’implantations d’équipements.

 

  • La carte communale est élaborée à l’échelle communale ou intercommunale, qui délimite les secteurs dans lesquels les constructions sont autorisées et celles où elles ne le sont pas, sauf exception (article L. 161-3 du code de l’urbanisme). Elle permet de déroger à la règle de la constructibilité limitée prévue à l'article L. 111-1 du code de l'urbanisme, en permettant, par exemple, la création de secteurs constructibles non situés en continuité d'une urbanisation existante mais ne comporte aucun règlement propre à chacune des zones, contraire au PLU.

 

  • Le plan local d’urbanisme (PLU) est élaboré à l’échelle communale ou intercommunale (on parlera de plan local d’urbanisme intercommunal – PLUi)  comprenant « un rapport de présentation, un projet d'aménagement et de développement durables, des orientations d'aménagement et de programmation, un règlement, des annexes ». Le PLU ou PLUi détermine des zones avec des destinations différentes et donc des règles variables au sein de chacune d’elles, prévoit des réseaux et équipements publics, fixe des règles relatives aux servitudes d’utilisation et d’occupation des sols, à l’architecture, à la prise en compte de l’environnement et paysage.

Autorisations d’urbanisme : acte administratif individuel délivré par une personne morale de droit public (le maire, le préfet) permettant la réalisation d’un projet en conformité avec règles d'urbanisme en vigueur. Il en existe plusieurs types :

 

  • Le certificat d’urbanisme a pour « effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d'urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique » (CE, 18 décembre 2017, n° 380438 : aux Tables, concl. Mme Julie Burguburu). Un certificat d’urbanisme peut être :

  • « Informatif » qui fournit des renseignements généraux (situation du terrain au regard des dispositions d'urbanisme, des limitations administratives au droit de propriété, l'état des équipements publics existants ou prévus et régime des taxes et participations d'urbanisme applicables) sans se prononcer sur la constructibilité du terrain

  •  « détaillé » ou « pré-opérationnel » qui permet de savoir si une opération donnée peut être réalisée sur une parcelle donnée

 

  • La déclaration préalable est nécessaire pour les « constructions, aménagements, installations et travaux qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l'exigence d'un permis » (article L. 421-4 du code de l'urbanisme). Par exemple est soumis à déclaration préalable, la construction d’un mur dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à 2m ;

 

  • Le permis de construire s’imposent pour « les constructions, même ne comportant pas de fondations » (article L. 421-1 alinéa 1er du code de l’urbanisme). Par exemple, un permis de construire est nécessaire pour les constructions nouvelles non dispensées de formalité et non soumis à déclaration préalable, pour certains travaux 1) sur une construction existante, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparation (ex : dès lors qu’il y a création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m2), 2) sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques.

 

Certains travaux, installations et aménagements sont soumis à un permis d’aménager (articles R. 421-19 à R. 421-22 du code de l’urbanisme).

 

Certaines constructions sont dispensées, en raison de leur nature, faible importance, caractère temporaire notamment, de toute formalité et ne requiert aucune autorisation d’urbanisme.

 

Il existe enfin, des permis de démolir qui ne sont nécessaires que lorsque les constructions font l’objet d’une protection particulière (bâtiment inscrit au titre des monuments historiques par exemple) ou lorsqu’une commune a décidé d’instaurer le recours à un tel permis.

Qu’est-ce que le contentieux de la propriété publique ?

Il s’agit du contentieux relatif à la détermination, délimitation, l’utilisation, l’occupation et la cession de la propriété des personnes morales de droit public.

 

La propriété publique est définie comme l’ensemble des biens et droits, « à caractère mobilier ou immobilier, appartenant à l'Etat, aux collectivités territoriales et à leurs groupements » (article L.1 du Code général de la propriété des personnes publiques – CGPPP) ainsi « qu'aux autres personnes publiques dans les conditions fixées par les textes qui les régissent » (article L.2 du CGPPP).

Quelques notions :

 

Domaine public : « Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d'une personne publique mentionnée à l'article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l'usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public. » (article L. 2111-1 du CGPPP).

 

Domaine privé : « Font partie du domaine privé les biens des personnes publiques mentionnées à l'article L. 1, qui ne relèvent pas du domaine public par application des dispositions du titre Ier du livre Ier. Il en va notamment ainsi des réserves foncières et des biens immobiliers à usage de bureaux, à l'exclusion de ceux formant un ensemble indivisible avec des biens immobiliers appartenant au domaine public. » (article L. 2211-1 du CGPPP). Les chemins ruraux et les bois et forêts des personnes publiques relevant du régime forestier font également partie du domaine privé (article L. 2211-1 du CGPPP).

 

Les contraventions de voirie routière ont pour objet de sanctionner des infractions à l’atteinte de l’intégrité et à l'affectation du domaine public routier (autoroutes, les routes nationales, routes départementales, rues et places publiques et leurs accessoires (article L. 2132-1 du CGPPP). Le contentieux des contraventions de voirie routière relève du juge pénal.

 

Les contraventions de grande voirie répriment les « manquements aux textes qui ont pour objet, pour les dépendances du domaine public n'appartenant pas à la voirie routière, la protection soit de l'intégrité ou de l'utilisation de ce domaine public, soit d'une servitude administrative mentionnée à l'article L. 2131-1. » Les contraventions de grande voirie ne protègent pas tout le domaine public car les meubles ne bénéficient pas de cette protection, ni certains immeubles (cimetières, édifices du culte, bâtiments de l’administration).

 

Expropriation : prérogative de puissance publique dévolue exclusivement à l’État, il s’agit d’une opération consistant en un transfert forcé de la propriété d’un particulier ou d’une personne morale (l’exproprié) vers une personne morale expropriante (État, collectivités territoriales, certains établissements publics, certaines personnes privées habilités législativement ou gestionnaires d'un service public), dans un but d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

 

L’expropriation diffère de :

 

  • La nationalisation qui :

 

- implique une loi ;

- concerne, en plus des biens immeubles, des biens meubles et incorporels (actions) d’entreprises.

 

  • La préemption qui correspond à un droit préférentiel d’achat d’un bien meuble ou immeuble mis en vente. Il ne s’agit donc pas d’un achat forcé.

 

L’expropriation comporte une phase administrative (déclaration d’utilité publique, déclaration de cessibilité – enquête parcellaire et arrêté de cessibilité) et une phase judiciaire (transfert de propriété, fixation et paiement de l’indemnité).

Les prestations du cabinet en contentieux de l’urbanisme et de la propriété des personnes publiques

Fort de son expérience dans l’instruction de dossiers en contentieux de l’urbanisme et du la propriété publique devant le Conseil d’État, le Cabinet représente les personnes physiques et morales devant toutes les juridictions administratives (tribunal administratif, cour administrative d’appel et Conseil d’État) et civiles et pénales :

 

Contentieux de l’urbanisme :

  • Contentieux de l’approbation ou la modification d’un plan local d'urbanisme ;

  • Contentieux des autorisations d’urbanisme (certificat d’urbanisme, non-opposition à déclaration préalable, permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir)

  • Contentieux de la préemption

Contentieux de la propriété des personnes publiques :

 

  • Contentieux des autorisations d’occupation domaniale (recours contre un refus d'autorisation, une abrogation d'autorisation, un refus de renouvellement, une redevance d'occupation du domaniale)

  • Contentieux de l'appartenance d’un bien à la personne publique

  • Contentieux de l'affectation d’un bien

  • Contentieux de la délimitation du domaine public

  • Contentieux de l’expulsion du domaine public

  • Contentieux des contraventions de voirie routière et de grandes voiries (infractions à la police de la conservation)

  • Contentieux de l’expropriation

avocat urbanisme paris

Les autres prestations du Cabinet

Le cabinet vous assiste également dans les domaines d'activités suivants :

 

Droit des étrangers

Fonction publique

Libertés collectives

Droit de propriété

Procédures disciplinaires

Avocat au barreau de Paris